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房貸延期還 用利息換時間
轉載 97/07/25 【自由時報/藍鈞達專題】
利率上升 優惠方案出籠
央行續升息，在萬物皆漲之時，房貸利息壓力加重，有可能成為壓垮駱駝的最後一根稻草，各行庫也紛紛推出房貸優惠方案，延長寬限期、部分本金最後一期繳付，強調讓民眾度難關，但行庫主管透露，這種方式雖讓房貸戶暫時鬆一口氣，但長期來看，其實是「用金錢換取時間」。
今年初房貸龍頭土銀祭出20年房貸可延長到30年，最近並且提供寬限期三年可再延長兩年，及授權各分行可把房貸本金的三成，延長至房貸最後一期攤還，這些方案全為了避免在利率上揚的情形下，民眾負擔加重，萬一繳不出錢而導致房子拍賣，其實對銀行來說也很麻煩。
但「天下沒有白吃的午餐」，銀行給更長時間還錢，勢必要付出更多利息
。專家指出，以房貸500萬元、利率3.5%、20年期為例，以一般本息攤還，最終利息為195萬9,520元；如果將本金的三成延到最後一期繳交，20年下來，利息支出將高達242萬1,760元，足足多出46萬2,240元。
再就合庫、台銀、三商銀等相繼跟進延長只繳息的寬限期來看，選擇較長的寬限期，等於更晚開始還本金，同樣必須負擔較多利息
。舉例來說，一樣貸款500萬元、利率3.5%、20年期攤還，老王選擇兩年寬限期，20年下來的本息總和是709.6萬元；小陳選用三年寬限期，20年還款金額總和卻為716.6萬元，整整比老王多出七萬元。
行庫主管坦言，雖然銀行提供許多讓民眾度過難關的方案，但基本上，享受繳款時間上的優惠，勢必費用會隨之增加。
至於銀行對房市後市「審慎以對」，除拉長寬限期等讓現有貸款戶喘口氣，也開始計畫拉大新貸戶中的優質戶與一般戶利率差距；其中優質戶甚至可能前半年直接用「不加碼」的指數利率計息，但條件較差的一般戶，首年利率就可能達3%以上
行庫主管提醒，民眾應注意，房貸支出最好不要超過每月可支配所得的三分之一
，因應央行利率持續走升，房貸利率將跟著上揚，貸款前務必要考慮清楚自己的資金狀況，預留一些空間，萬一利息大增，也不會一下子就喘不過氣來。
收支穩定 適合固定式房貸
在升息趨勢下，似乎選擇固定型房貸較好，不過，銀行業者認為，還是要先考慮本身申貸條件、抵押品價值、現金流狀況、未來換屋頻率等因素，其實在某些狀況下，指數型房貸仍有其優點
銀行業者分析，如果自己的貸款條件不錯，例如公務員或大企業員工，或房屋坐落於相當好的地段，大多可談到較優惠的利率，如此就可選擇指數型房貸；因為就算央行持續升息，仍能利用本身的優勢和銀行談判，降低利率調升幅度，免於到還款第三階段時負擔沈重
其次，假如自己收入穩定，短期內也不會有太過臨時的資金需求，才考慮固定式房貸，如果是剛入社會、薪資略低，或正在創業階段、常有大筆資金周轉需求，這時選指數型房貸，可在前兩年有較大的資金運用空間。
最後要考慮換屋需求，因應全球化時代，工作地點並不一定在台灣，假如工作性質有可能派駐國外，或兩年內可能轉換工作地點，即房子不會久住，可考慮用指數型房貸來降低初期負擔。
銀行業者表示，簡單來說，指數型房貸有利率彈性變化的優點，適合自身條件或資金變動程度較高的貸款戶；固定利率則相反
資金常周轉 可選抵利型房貸
因應升息趨勢，民眾房貸負擔愈來愈沈重，銀行也祭出各種優惠方案，希望減輕民眾壓力，也讓房貸業務不至於受到升息衝擊，部分外銀就推出「抵利型房貸」，不過，行庫主管建議，除非是常有資金調度需求，否則還是「多還本金最實在」
所謂抵利型房貸，即銀行計息時，房貸戶可用在該銀行的存款折抵本金，以降低計息基礎，達到減免利息的效果
。舉例來說，郭先生有500萬元房貸，但他在該銀行有100萬元存款，計息時就會以400萬元來計算。
行庫主管表示，如果房貸利率為3.5%，100萬元一年要繳3萬5,000元利息，但銀行活儲利率僅約0.5%，存100萬元的一年利息僅5,000元，使用抵利型房貸，等於拿5,000元利息「換」得少繳3萬5,000元。
行庫主管指出，申辦抵利型房貸應記住把所有存款集中，而且留在帳戶內的錢「能多留一天是一天」，因為採每日計息，所以，任何支出假如可以使用信用卡就盡量使用，才能讓活存抵利的效果發揮到極致
但行庫主管坦言，房貸戶除非是工作不時會有資金需求，需要有資金調度空間，否則最好還是「有錢就多還本金」，不需放在存款，如此一方面比較能控制自己的現金流量，並確實減少負債
。另外，抵利型房貸通常是「一率到底」，而且利率會比一般房貸略高，也就是說，如果有餘錢，又沒有資金周轉需求，還是多還本金最實在。